房屋征收中评估问题浅析

文/郭璐实习律师

房屋征收评估，是指由房屋征收部门委托的房地产价格评估机构，按照法定程序对纳入征收范围的国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值进行评估。在房屋征收中，征收方与被征收人往往在补偿金额上各抒己见，存在较大差异。征收方会依照房地产价格评估机构所评估确定的被征收房屋价值对被征收人进行补偿。对被征收人而言，房屋价值评估是极其重要的一环，评估报告所确定的被征收房屋价值决定其最终是否会获得合理的补偿金额。所以，广大被征收人对评估这一环节，不容小觑，应该重视起来，不要错过重要的时间节点，错失维权时机，下文将对房屋征收中的评估问题进行浅显论述。

一、评估报告的合法性及合理性审查

一方面，关于评估机构的选定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定；《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称评估办法）第四条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。根据上述法律规定可知，房地产价格评估机构应先由被征收人协商选定，只有在协商不成的情况下，再由房屋征收部门采取其他方式进行确定。但是在实践中，对于评估机构的选定，往往只由房屋征收部门自行选择，不给被征收人机会，剥夺了法律赋予被征收人的权利。这无疑是违反法律规定的，不具备合法性。在最高法发布征收拆迁十大典型案例之五—文白安诉商城县人民政府房屋征收补偿决定案 中，房屋征收部门先发布房屋征收评估机构选择公告，后作出房屋征收决定，该行为不符合征补条例第二十条第一款的规定，违反了法定程序。

另一方面，关于评估程序。（1）评估对象。评估办法第九条第一款规定，房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。评估对象应当包括被征收房屋价值的补偿、室内装饰装修价值的补偿、机器设备、物资等搬迁费用及停产停业损失的补偿等。在简某丰、杨某萍等人诉柳州市柳江区人民政府房屋征收补偿决定系列案中，因涉案评估报告在装修装饰部分存在漏项评估问题，依据该评估报告计算补偿金额确有错误。法院最终为实质解决行政争议，采取变更判决的裁判方式，直接判决对涉案《房屋征收补偿决定书》中货币补偿的金额予以变更。法院在查清事实的基础上，直接计算涉案房屋的补偿金额，保障被征收人获得合理补偿；（2）评估时点。评估办法第十条第一款规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。如果被征收人未与征收部门在规定时间内达成补偿协议，房屋征收部门应该报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照征补条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。但是如果补偿决定作出时间与征收决定公告之日相差时间较大，依旧按照征收决定公告之日来确定被征收房屋价值评估时点是不合适的，也不符合公平合理补偿的原则。那么此时应以补偿决定作出之日作为被征收房屋价值评估的时点；（3）实地查勘。评估办法第十二条规定，注册房地产估价师要对被征收房屋进行实地查勘，进行拍照录像，做好实地查勘记录。当然，被征收人也要配合注册房地产估价师的工作，否则将会承担不利后果。在孙德兴诉浙江省舟山市普陀区人民政府房屋征收补偿案中，因被征收人孙德兴拒绝评估机构入户，导致装饰装修及房屋附属物无法评估的情况下，行政机关没有直接对上述财物确定补偿数额，而是在补偿决定中载明经入户按实评估后按规定予以补偿，法院判决对此予以认可。所以，被征收人也不要一味地对评估工作进行抵触，要协助征收部门依法进行的征收工作，维护好自身的合法权益；（4）评估报告送达。评估办法第十六条和十七条规定了房屋征收部门要将分户的初步评估结果向被征收人公示，在公示期满后向被征收人转交分户评估报告。要保障被征收人对评估报告的知情权。在艾正云、沙德芳诉马鞍山市雨山区人民政府房屋征收补偿决定案中，房屋征收部门未将评估报告内容及时送达艾正云、沙德芳并公告，致使艾正云、沙德芳对评估报告内容完全不知晓，剥夺了被征收人对评估报告的维权机会，是严重违反法定程序的。

二、对评估报告存在异议时的维权途径

被征收人如果对评估结果存有异议，那么可以自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题；被征收人对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。如果经过复核和鉴定，被征收人对结果仍不满意的情况下，可以在规定期限内申请行政复议或者提起行政诉讼。此时是征收双方达不成补偿协议的情况下，因此作出补偿决定。所以要尽快使用法律武器维护自身合法权益。

广大被征收人要时刻注意与自身利益相关的权利，不要在对评估报告不满意的情况下，选择不接收评估报告或者以其他极端的方式消极对待，这都是不正确的方式方法。也不要因为错失时机导致房屋被强制拆除，那时被征收人就会处于非常被动的地位。您可以选择及时咨询专业的律师，在律师的指导下进行法律维权。