浅析安置房交易的合法性

文/纪召兵、李亚杰律师

所谓安置房，是指政府通过直接投资或者提供政策支持等方式建设或筹资的，用于以产权调换方式安置被征收人的房屋。因安置房受制于其户型、房屋质量以及办理产权证的时间等因素，同区位的安置房往往会比商品房价格低的多，这也是很多人购买安置房的原因所在。也正因为安置房存在上述优劣势，交易安置房的行为，也伴随着相应风险的产生。笔者正在办理的一起房屋买卖合同纠纷，系委托人向被征收人购买安置房后引发的争议，案件的争议焦点即为安置房买卖合同的合法性问题。

实务中，法院是如何审查安置房买卖合同有效性呢？笔者从数据库中检索到不少同类案件。归纳而言，法院对该类案件的审查规则，主要是结合《房地产管理法》《中华人民共和国民法典》关于房地产转让的限制以及合同无效情形的相关规定进行审查，具体审查内容涉及以下几个方面：

第一，合同是否系买卖双方真实意思表示。对合同内容真实性，可以从合同是否系签约双方本人签订，以及合同的履行情况等进行判定。

第二，合同内容是否违反法律、行政法规的强制性规定。需要注意的是，如果违反的是法律、行政法规的管理性的规定，并不直接导致合同无效。只有违反的是效力性禁止性规定，才会导致合同无效的法律后果。例如，笔者注意到，在一些案件中，当事人以《房地产管理法》第38条关于未依法登记领取权属证书的案涉房屋不得进行转让或者有关政府部门关于安置房应满足相应条件方可上市交易的规定进行抗辩。法院审查认为，这类规定只是政府部门的管理性规定，虽对房屋权属登记产生一定影响，但并不影响房屋买卖合同的效力。

第三，安置房屋权属是否明确、来源是否合法。有些安置房不符合建设审批要求，五证不全，将直接导致合同无效。还有些安置房是属于家庭共有，并非出卖人单独权属。在进行安置房买卖时，要求出卖人提供与拆迁方签订的安置房买卖协议，以及家庭成员对安置房的权属意见等，可以有效避免权属争议风险。

第四，安置房的产权性质是否存在限制或禁止交易的情形。相关政府规章或政策限制交易的房屋，在限制期届满后或者符合交易条件时，可以上市交易。法律法规禁止交易的房屋不得上市交易。安置房的产权性质不同，对应的上市交易的时间、购房人资格以及上市交易价格等均存在不同。需要提醒的是，不同地区不同项目的安置房产权性质并不一样。以北京为例，无论是原地回迁或外迁安置房，其产权性质都有可能是商品房、限价商品房、按照经济适用房管理的房屋，抑或三定三限三结合定向安置房等。因此，在认定安置房产权性质时，不能一概而论，需要结合安置房的产权办理相关政策文件或产权登记信息进行具体甄别。那么，在分析安置房买卖合同是否有效时，则需要结合安置房的产权性质，对安置房购买人的资格以及房屋交易条件等进行具体审查，以便查明安置房交易是否存在法律、行政法规的禁止性规定。

第五，安置房的土地使用权是否存在限制或禁止交易的情形。包括建设安置房的土地是否符合土地利用规划，安置房土地使用权性质是否存在限制交易情形等。例如，国有划拨土地上的房地产，只有经有批准权的人民政府批准转让，并由受让方办理土地使用权出让手续，按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，方可进行转让。在集体土地上建造的安置房，一般禁止城市户籍的居民购买，只能在本集体经济组织成员内部流转。

第六，是否存在《中华人民共和国民法典》所规定的其他合同无效情形。例如，是否损害社会公共利益。笔者注意到，在因农村集体土地征收涉及的安置房纠纷案件中，不少法院认为，村民因征收所获得的安置房，实际上是作为拆迁后的集体经济组织的成员享有的依政策分配的房屋，该权利主体有着严格的限制，使得安置房的权属带有强烈的人身属性，限制了安置房的买卖，非本集体经济组织拆迁户成员无权取得或者变相取得。非本集体经济组织成员向本集体经济组织成员购买安置房的行为，客观上损害了社会公共利益，不具有合法性。