征收拆迁维权指南

纪召兵律师

11.打拆迁官司，会得罪征收人员，更不好谈吗？

律师代理拆迁案件，实际上，我们要为客户提供全程式的法律服务，包括经常性地为客户讲解、分析、指导，以及参与协商谈判中。打拆迁官司，并不是直接告政府。即便因为案件的需要，对有关行政行为，提起了行政复议或者行政诉讼，那是法律赋予老百姓维护自己合法权益的正当方式，是征收双方博弈的正常规则，有利于增加被拆迁人谈判的筹码，也会成为促进协商谈判的一个平台，并不是说，就跟征收工作部门过不去了。实践中，打拆迁官司的核心目标，在于增加客户的谈判筹码。

12.通过信访，能解决好拆迁补偿问题吗？

 根据《信访工作条例》规定，信访是老百姓的合法权利，被征收人遇到的有关问题，可以向政府的信访部门反映，以促进问题的解决。应该说，我国在建设社会主义法治国家和人民法院司法裁判公正上取得了长足的进步。对征收中的行政行为不服，依法提起行政复议或者行政诉讼，是解决征收双方补偿安置争议的主渠道。行政复议机关或者人民法院对于被征收人的实体补偿安置争议，也会进行协调，以实质性地化解搬迁矛盾。另外，拆迁补偿安置纠纷往往比较复杂，难度较大，最好在专业拆迁律师的帮助下，依法依规地来解决。

13.有户打拆迁官司，我想先看他效果，再委托可以吗？

有不少被征收人是有这样想法的。首先，律师代理拆迁案件的核心在于提高客户的协商筹码，以取得谈判的主动权。现实搬迁中，往往会一户一个价，给予某一户的补偿标准，其他户也不好知道；其次，律师代理拆迁案件的一个重要事项，要陪伴客户成长，就是逐步提升客户的认知、思维以及行动力，而这种能力的培养提升，是不易看不到的；再次，有些地方搬迁时间比较快，即便知道了打拆迁官司的户取得了理想效果，你再委托律师代理，往往为时已晚，甚至错过了起诉期限。实际上，想打拆迁官司，尽快下决心很重要。

14.我们这有人打拆迁官司赢了，大家能一起沾光吗？

在征地搬迁活动的现实中，补偿安置标准往往会一户一个价的，并不见得被征收人拿到的补偿款与房地产市场价值是相等的，而实际上被征收人拿到的补偿款除了与房地产的状况有关系，也跟被征收人的心理、认知以及综合应对能力等有关的。专业拆迁律师代理拆迁案件，并不是代理后，仅仅向人民法院提起诉讼，而是要根据案件的具体情况，围绕着提高谈判筹码和客户能力来作文章，以改变不合理的补偿安置标准。所代理客户签订的补偿协议，其他户一般也不会知道，所获取的合理补偿安置标准，一般也不会体现在行政决定书或者人民法院的裁判文书中。所以说，有的户打赢了，增加了补偿标准，其他户也不好知道。

15.被拆迁房子一样，经济补偿有多有少，公平吗？

现实搬迁中，房子是一样的，但有的被征收人拿的多，有的拿的少。不少人不愿接受这个现实。那么，什么是“公平”呢？不少被征收人对于“公平”的理解，就是大家一般多，因为房子和行政机关制定的补偿安置方案都是一样嘛。我们认为，这种理解并不适当。所谓“公平”补偿，就是在社会主义市场经济条件下，征收双方协商的结果，而协商的能力是有高有低的，被征收人的心理素质、认知水平、思维方式、策略意志等对补偿标准也会产生较大的影响；所谓“公平”补偿，就是要保障法律规定补偿标准的落实，是住宅房屋的，要保障居住条件，是经营房屋的，要保障生产经营条件，而不是只根据补偿安置方案所确定的标准来落实。

16.旧城和棚户区改造，腾退的补偿标准，一样吗？

在房屋搬迁改造中，对拆迁的称呼比较多呀。如：旧村改造、旧城改造、城中村改造、棚户区改造、土地收储、腾退、城市更新等等，本质上，都是给予补偿，拆除建筑，收回土地，从法律规定上，准确来说，叫征收。对于房地产的征收补偿标准，以产权调换方式进行补偿的，是住宅房屋的，要保障被征收人居住条件，是经营房屋的，要保障生产经营条件；以货币补偿方式进行补偿的，要给予被征收人不低于房地产市场价值的补偿，并予以弥补其他损失。

17.拆迁了，国有土地上的住房值钱，还是集体土地上的？

这个问题，不少被征收人在问，甚至有的法律工作者，也没有弄明白。那我们就先看看法律规定吧。对于国有土地上住房的征收，《城市房地产管理法》第6条规定，要保障被征收人的居住条件。对于集体土地上住房的征收，《土地管理法》第48条规定，要保障被征收人的居住条件，所以，不管是国有土地上房屋征收，还是集体土地上房屋征收，法定补偿标准是一致的。房地产市场价值的高低，与房屋的位置、用途、面积、结构等有关，房地产的实际价值应该与土地所有权性质没有太大的关联度。但有的人说了，集体土地上的房屋是不能随便交易的，但法律并没有禁止交易的，也存在合法交易的若干情况，对集体土地上房屋实施征收，也是一种市场经济条件下的交易呀，有交易就应该按照市场法则来办，再说了，只有给予了集体土地上房地产的市场价值，也才能保障被征收人的居住条件呀。

18.村委会出面实施旧村改造，这与政府征收有关系吗？

我们注意到，有的地方实施的征收改造，称之谓“旧村改造”，并以村委会名义发出搬迁通知，制作搬迁补偿安置方案，以村委会名义与村民签订补偿安置协议。众所周知，村委会系村民自治组织，根据法律规定，不具有实施征收的法定职权。有的地方拆迁活动虽称之旧村改造，实际上拆掉村民房屋，行政机关将土地征收，按新的城市规划，修建道路等公益设施，或者出让土地进行商业建设，根据法律规定，这就是政府的征收活动。只有行政机关才有实施征收的法定职权。以村委会实施的旧村改造，应由行政机关承担法律责任。

19.村委会（居委会）参与实施征收工作，合法吗？

根据法律规定，征收是行政机关的法定职责，应当依法进行。村委会（居委会）作为群众自治组织，不具有实施征收活动的法定职权。但根据法律规定，村委会（居委会）又有协助、配合行政机关实施征收工作的义务，村委会也比较熟悉村民情况，了解村民的心声，村委会协助参与实施征收的行为，属于行政委托行为，产生的法律责任由行政机关承担。

20.与村委会（居委会）签补偿协议，能放心吗？

我们注意到不少地方的搬迁改造活动，被征收人与村委会（居委会）签订补偿协议。村委会（居委会）系自治组织，在征收改造中，其与被征收人签订的补偿协议，系协助征收活动的行为，从法律上来说，属于行政委托行为，所签订补偿协议的法律责任应由行政机关来承担。实际上，我们要重点关注补偿协议的内容。如给予货币补偿的，货币补偿的项目以及价格是否合法合理，最好约定补偿款到位后，再搬家，对于分期支付的，要约定违约责任；对于给予产权调换的，是现房的，先查看好房屋后，再签订补偿协议。对于期房安置的，补偿协议要约定明确具体位置、安置面积、交房期限、违约责任等，这样不就放心了吗。