征收拆迁维权指南

纪召兵律师

21.修路与开发商建房子两类拆迁，补偿标准有区别吗？

修路系公益事业，不管是集体土地上还是国有土地上的房屋征收，对住宅房屋，应保障被征收人的居住条件，对经营性的房屋，应保障被征收人的经营条件，或者给予不低于房地产的市场价格，并弥补其他损失。开发商品房是商业利益，经营性的建设项目往往也纳入政府的征收改造。为商业项目的搬迁改造，更应该以平等协商的精神，来解决补偿安置问题。

22.律师能帮我保住房子，不拆迁吗？

征收范围是根据立项、规划等文件，结合片区的具体情况来确定，并发布公告。房产是老百姓最大的一项财产，不少被征收人的房屋位置优越，有的从事经营，搬迁对其生产生活影响很大，甚至带来损失，不愿意搬迁。当然，从法律上来讲，如果能够撤销对你户作出的房屋征收决定，可以保住房子。实际上，在搬迁中，补偿安置标准不合理，是被征收人不愿意搬迁的核心原因。这需要征收方依法给予公平补偿，也需要被征收人积极有效的争取。

23.征收补偿安置方案不合理，能告吗？

征收补偿安置方案是征收双方协商的依据，又是双方协商不成，征收主体作为补偿决定的依据。不管根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，还是依据《土地管理法》规定，在征收部门制作补偿安置方案征求意见的环节中，被征收人要积极提出异议。征收补偿安置方案发布后，被征收人在提起的征收决定或者征收补偿决定案件中，人民法院应当对征收补偿安置方案的合法性、合理性进行审查。同时，我们注意到在统一的征收补偿安置方案下，每户的补偿标准往往不一样，所以，被征收人在关注补偿安置方案合法性的同时，更要提升应对搬迁改造的综合能力。

24.补偿政策文件是5年或10年前制定的，是否有效、合理？

不少省、市制定了规范性文件的管理办法，就规定了政策文件的有效期限，区分不同情况，最长为5年、3年、或者2年。文件到期后，应当进行审查，并重新发布。过了有效期限，没有经过审查，并重新发布的政策文件，是无效的，而无效文件是不能作为补偿依据的。应该说，5年、10年的时间跨度，经济、物价会发生较大变化，政策文件所确定有关经济数据，应该及时作出调整。

25.政府红头文件，能告吗？

红头文件是指带有行政机关红色抬头和红色印章的文件，法律术语称之为一般规范性文件。根据《行政复议法》《行政诉讼法》的规定，在对行政行为提起行政复议或者行政诉讼时，可以一并提出对一般规范性文件的合法性审查。行政复议机关或者人民法院应当进行审查，并在行政复议决定书或者行政判决书中对一般规范性文件的合法性作出评判。

26.张贴了房屋征收决定公告，我们要怎样应对？

张贴了房屋征收决定公告，意味着征收决定这一行政行为生效。征收决定的生效，从法律上来说，确定了搬迁改造范围，改造范围内房屋的所有权人就成为了被征收人，房屋物权转移以及土地使用权的同时收回，进入了强制的搬迁程序，特别还确定了给予被征收人的补偿安置方案，如果被征收人认为征收决定不合法，可以提起行政复议或者行政诉讼，以审查其合法性，也能提高协商谈判的筹码。

27.房子土地是转让而来，还没过户，谁拿拆迁补偿款？

这要看这个房地产的权利人是谁，权利人就是被征收人，就是补偿安置的对象。根据《民法典》规定，不动产物权取得的基本规则是登记生效，但《民法典》也同时规定存在例外的情形，如行政决定或司法裁判生效时物权转移等。如果不存在以上两种情形，根据《民法典》规定，没有办理过户手续，不影响转让协议的效力，物权产生的基础系转让协议，那么因转让协议产生的权利在征收受到损失，理应补偿给受让人。当然，这关系到转让协议效力以及协议约定，如果转让协议是有效的，且根据协议约定取得房地产权利的人就是被征收人。

28.住房改成门面，经营多年，能按商铺要拆迁补偿吗？

在城中村或农村，有的房屋临街，房主把部分房屋改成门面，办理了营业执照，进行生产经营。既方便了周边群众生活，也保障了房主的生计。但往往房子没有进行产权登记，或者没有进行房屋用途变更登记。在搬迁改造中，征收方一般会主张按房本登记的住宅用途补偿，或者给予一定的停产停业损失的补偿。而被征收人则主张按商铺进行补偿。我认为，产权登记是一种行政管理措施，对于房屋性质的认定，不宜只看房本登记。应以房屋位置、经营手续、经营期限、产权登记等综合因素来认定。被征收人可以提出按商铺补偿的诉求，是否如愿，还需要看协商的情况。

29.房本面积小，实际面积大，能按实际面积补偿吗？

房本的面积小于实际的面积。有的是当时办理产权登记时，为了省手续费用。有的是以后进行了扩建，没有办理登记。对于没有登记的房屋，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，征收工作人员要进行调查认定，属于合法建筑的，应给予补偿。所以，征收补偿要看建筑物的合法性，而不是仅仅基于房产证。另外，对于搬迁房屋的补偿面积，可以进行协商确定。

30.拆迁了，入户量房子，我能拒绝吗？

在搬迁改造中，征收人员以及评估人员入户对房屋进行查勘，并制作调查图表。根据征收法律规定，被征收人有配合的义务，对于工作人员制作的调查图表，要认真查看，如果有意见，提出来；没有异议，可以签名确认。被征收人对入户调查表的确认，并不影响以后对房屋补偿安置标准的协商。