征收拆迁维权指南

纪召兵律师

31.没有签补偿协议，房子被拆，就开始施工，合法吗？

根据法律规定，应当先补偿，后搬迁。应该先签订征收补偿协议，并给予补偿后，才搬迁用地。或者在达不成补偿协议的情况下，行政机关按法律规定履行完征收的法定程序，再使用土地。如果既没有达成补偿协议，又没有履行完征收的法定程序，那对房屋的拆除是违法的，使用原房屋占用的土地，进行施工，也不具有合法性。

32.未做产权登记，已交纳罚款，房子算合法的吗？

有的房屋，没有办理产权登记，但以前交过罚款，按一般人的理解，房子交过罚款，就算政府认可了，到了拆迁时，就应按合法建筑对待了。我认为，这要看当时交罚款时，行政机关所作出的行政处罚决定，如果说当时的行政处罚决定，只作出了罚款处罚，没有同时作出责令限期拆除决定，这就说明建筑物是符合规划的，虽然没有补办手续，但缴纳了罚款，也可以按合法建筑对待了。

33.不签补偿协议，说房子属违法建筑，合法吗？

在搬迁改造中，征收方常常会拿违法建筑来说事。有的工作人员在做被征收人工作时，要求在某个期限内，签订补偿协议，如果不签订协议，就说按违法建筑来处理。首先，根据法律规定，不能以拆违代替征收，本质上是给予补偿安置，拆除房屋，收回土地使用权的征收活动，不是拆违；其次，即使是对没有登记的建筑，那也要按正当程序来认定，是否属于违法建筑；再次，对于征收方工作人员口头上的说辞，那是一种手段，也不必过于紧张。

34.对于手续不全的房子，我怎么要拆迁补偿？

应该说，手续不全的原因，是复杂的、多方面的，并不单纯是老百姓的原因，也有行政机关管理服务的责任，不少属于历史遗留问题。对于手续不全的房屋，征收部门在制作征收补偿安置方案时，一般会在征求被征收人意见的基础上，制定出合情合理的补偿方案。我认为，在社会主义市场条件和当前的征收法律制度下，对于不是恶意抢建手续不全的房屋，应以协商的精神来解决补偿问题。

35.评估报告能接收吗？评估的不合理，该怎么办？

有的被征收人对评估有些抵触情绪，往往不愿意接收评估报告，甚至认为签收了，就认可了评估结果。被征收人不签收评估报告，征收工作人员一般会采取拍照、录像等留置送达方式进行，这样从法律上，也视为送达了评估报告。被征收人认为评估报告不合法、不合理，可以申请复核以及专家委员会鉴定。当然，现实中，对评估报告的不合法、不合理，往往得不到有效的救济，被征收人也不必灰心，一般来说，评估报告也不会完全影响征收双方的协商。

36.拆迁了，断电断水，怎么办？

在搬迁改造中，以断电断水的方式进行逼迁，是明显的违法行为。被征收人可以选择交涉制止、报警求助、拨打政府热线、举报投诉、自助恢复、提起诉讼 等方式进行处理。实践中，出现了断电断水的情况，提醒被征收人注意，断电断水是驱赶人的手段，不管对于断电断水的事处理的怎么样，注意守好自己的房子。断电断水的行为，也是对被征收人能力的试探，被征收人不必焦虑，往往在应对的过程中，也会获得个人能力的成长。

37.儿子当老师，学校让他回家做我工作，该怎么应对？

在房屋搬迁改造中，经常会拿亲属的工作来说事，对被征收人施加心理上的压力。首先，不要盲目慌张，他们拿亲属工作来说事，就是让你担心害怕的，不怕不就行了吗？其次，不给合理补偿，只拿亲属工作说事，是违法违规行为，可以进行举报投诉；另外，在我代理这么多年的拆迁案件中，还没有见过因为不签补偿协议，就敢开除亲属工作的情况，不就是动摇你心理的手段吗？放轻松点，可以动动脑子来应对。

38.房子没人住，偷拆了，我该怎么办？

房子没人住，容易被偷拆，所以，被征收人守好房子，这很重要。被征收人没有签补偿协议，也没有履行完征收的法定程序情况下，对房屋的拆除行为系违法犯罪行为，被征收人应立即报警，要求公安机关予以刑事立案查处。房屋被偷拆了，被征收人也不必过于慌张，也不会从根本上影响到征收补偿安置的标准，积极应对就可以了。

39.老房子要拆迁，说按危房来处理，合法吗？

老房子不见得是危房，实施搬迁改造了，应该根据房屋征收的法律规定进行，给予被征收人公平合理的补偿安置。对于危房的管理，《城市危险房屋管理规定》已经说得很清楚了。在这里需要强调的是，对于实施征收改造中的房屋，以危房借口进行处理，属于行政目的不当，适用法律错误，违反法定程序的行政行为。

40.征收办人员，让我去谈，要去吗？

被征收人的协商谈判能力会直接影响他获得的补偿标准，所以，被征收人需要学习和掌握协商谈判的技能。谈判的地点，需要选择，尽可能是自己熟悉的、有利的地方。对于参加谈判的人员，也要认真斟酌，能掌控谈判的人，可以去谈。我们在代理征地拆迁案件中，会经常与客户交流互动，我们会评估征收方的谈判人员以及诚意等情况，来确定谈判地点和协商人员，指导客户如何把控谈判的进程。