征收拆迁维权指南

纪召兵律师

41.补偿款报高了，他们说我漫天要价，该怎么办？

搬迁改造中，征收工作人员往往会要求被征收人说诉求，以了解被征收人的心理价位。同时，又让被征收人拿出依据来。实践中，明确的补偿依据，一般不见得对被征收人有利。被征收人拿不出来，就会说被征收人诉求过高，甚至说漫天要价。对于什么时间火候报价，如何报价，被征收人是需要斟酌的，报价方案应该合情合理，当然被征收人报价适当地高一些，也是正常的谈判技巧。

42.搬迁了，院子有补偿吗？我该怎么要补偿？

搬迁改造要补偿的是房地产的市场价值，在房地产的市场价值因素中，土地使用权的价值是重要的组成部分，所以，被征收人拥有合法土地使用权的院落，应当给予补偿。首先，要以协商的原则来解决补偿问题，对于院子的补偿方式和补偿标准都可以进行协商。带院落的房屋，可以适当高于周边商品房的市场价格来主张房地产的市场价值；对于院子面积较大的，也可以参照土地的市场价格，单独主张院落的补偿价值。

43.征收工作人员说划拨土地，要无偿收回，没有补偿，合理吗？

在搬迁改造中，经常会听到这样的说法。实际上，划拨是取得土地使用权的一种方式，也需要支付有关的费用。以前的划拨用地，也是历史遗留问题。对于划拨方式取得的土地，应当给予征收补偿安置。当然，鉴于划拨与出让取得土地的方式不同，其价值的评估标准会有所差别，但绝不是无偿收回划拨土地。

44.对于企业搬迁改造，法律规定的补偿标准是什么？

不管对集体土地，还是国有土地上房屋的搬迁改造，从法律制度上，多规范的是住宅房屋的补偿安置。对企业的搬迁改造，涉及企业的重大财产利益，甚至是企业的生死存亡。对于企业的搬迁改造，应当保障企业的生产经营条件，并弥补其他经济损失。要不给有产权的企业置换土地或者厂房，要不给房地产的市场价值，并给予附属设施、搬迁安装、停产停业以及其他合理损失的补偿。

45.拆迁停产停业损失，补偿给出租人，还是承租人？

对于出租土地或房屋的出租人，租赁是出租人的经营形式。土地或房屋的承租人实际进行经营，生产活动是承租人的经营形式。因搬迁改造，出租人、承租人都不能再从事经营活动，均会产生停产停业的实际损失。所以，出租人和承租人都应该获得停产停业损失的补偿。

46.征收工作人员不与我们承租户谈，只和房主谈，对吗？

因征收行政法律关系的介入，导致租赁协议履行不能，征收方应当对出租人以及承租人造成的经济损失进行补偿。如果说承租人，只能等出租人与征收方达成补偿协议后，来找出租人解决补偿问题，那肯定是不当的。首先，承租人的搬迁补偿问题，并不是与出租人的民事争议；其次，出租人与承租人应得的补偿，不会交叉重合；再次，如果承租人不参与协商，承租人对协商过程不知情，会损害承租人的利益。

47.遇到违法强拆，该怎么办？

遇到违法强拆，在立即报警的同时，肯定先要自己想办法，尽力阻止违法强拆活动的继续实施，不能光进行拍照、录像等取证活动，因为取证不如取胜。如果无法阻挡住违法强拆，那也不必慌张。因为搬迁改造了，房屋早晚要拆除，实质上的争议就是一个补偿标准问题，被征收人可以做违法强拆的文章，以增加谈判的筹码，就可以了。

48.强拆判决违法，行政赔偿会比拆迁补偿要高吗？

有的被征收人对行政赔偿认识不清楚，一听“赔”，就认为赔偿会比补偿高，甚至认为除了补一份，还要赔一份。对于被征收人提起的行政赔偿诉讼，人民法院要一并融合国家赔偿法与征收补偿的法律规定，除了赔偿征收补偿项目以外，还有强拆活动造成的房内物品损失，以及补偿利益的利息损失等。

49.我怎样委托诚略律师代理案件？

应该说，征地拆迁维权是复杂的、不容易。专业律师代理后，也不能简单地走走诉讼程序的事。如果想委托诚略律师代理案件，我们律师要前往征地拆迁当地，查看您房地产情况以及征收项目现场，详细查阅材料，充分了解案件事实，并给您进行深度地讲解、分析和解疑答惑，通过充分地沟通交流，如果您认为我们的专业技能以及代理方案，能够帮助您解决好补偿安置问题，我们再来协商律师代理的具体事项，如代理服务的内容、方式、期限以及律师代理费用等，经双方协商一致，签订代理协议，开展律师代理工作。

50. 办理征地拆迁案件，全程式法律服务的基本流程，是怎样的？

诚略律师代理征地拆迁案件，经与客户协商一致，如采取全程式法律服务的基本流程如下：委托代理工作分为三阶段：第一个阶段是咨询委托阶段；第二个阶段是办理案件阶段；第三个阶段是整理结案阶段。在咨询委托阶段的过程为：初步咨询、实地查看、讲解答疑、案件评估、报价磋商、委托签约；在办理案件阶段中，根据案件的需要，大体包括：发律师函、了解信息、申请查处、跟踪指导、参与听证、行政复议代理、行政诉讼代理、民事诉讼代理、参与刑事辩护、优化工作方案、指导参与谈判、疑难问题研讨、审查补偿协议、群体性案件或者重大社会敏感案件的代理；整理结案阶段包括知识管理、工作报告、整理案卷。