专业律师介入征收改造之魅力

关键词：国有土地、房屋征收、补偿协议

代理律师：北京诚略律师事务所  肖卫红律师

【案情介绍】

2020年11月24日，淮安市清江浦区人民政府作出了清政征告〔2020〕2号《房屋征收决定公告》，决定对供电局南侧地块房屋进行征收改造，委托人江先生的房屋正是处于该征收范围内。因为补偿标准及房屋合法面积的认定不合理，江先生没有和征收实施单位签订补偿安置协议。令人意想不到的是，在江先生拒绝搬迁后，一批不明身份的人士采取了强制断电、破坏门窗、阻断交通等违法手段对他进行了威胁、逼迫，以上种种行为，加重了江先生的不满情绪。至此，拆迁矛盾一触即发。

【法律分析】

对国有土地上房屋的征收行为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》已制定了全面的实体与程序规定，征收部门应严格遵守并履行法定的征收程序。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。”故，对于未达成补偿安置协议的，征收机关应当作出补偿决定推进征收程序，严禁采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

【维权方案】

北京诚略律师事务所合伙人肖卫红律师接受江先生委托后，对案件细节进行了全面细致地了解，通过详细沟通及实地调查，代理律师发现涉案地区建设项目工期较紧，300多户被征收人已大部分签订了补偿安置协议，目前仅剩下零星几户未签约。结合该征收背景，具有丰富实践经验的专业律师精准做出判断，提出了以协商谈判作为切入点，并以法律监督及行政诉讼作为辅助并行的征收维权方案。

【办案掠影】

律师维权第一步：律师建议函  搭建友好协商的沟通桥梁

介入案件之后，代理律师结合实际情况，从征收过程中所凸显的法律问题入手，提供了一份刚柔并济的律师建议函。相较于冰冷刚硬的律师函而言，律师建议函措辞更为温和，在辨理析法的基础上增加了友好的沟通意向，不会咄咄逼人，更利于让双方水深火热的对立情绪平稳下来。律师建议函是律师接受委托之后就有关事实或法律问题进行披露、评价、沟通意向的专业法律文书，字字珠玑的律师建议函，既能鞭辟入里地对征收问题进行分析，强调盲目追求效率、忽视法定征收程序的不利后果，也适当的对目前的征收工作作出一定肯定，传达律师方希望平等协商的意愿。律师建议函作为开启法律维权程序的第一把钥匙，打开了委托人与征收部门之间封闭隔绝的大门，在法律维权案件过程中具有提纲挈领的作用，促进了维权谈判的进程。

律师维权第二步：申请监督  中断停电断路等逼迁行为

征收部门收到律师建议函后，与委托人再次进行了协商，剑拔弩张的紧张情绪得以缓解。但若想根本解决补偿问题，一份律师建议函还不够，仍需配合其他法律手段持续推进。肖律师在良好开局后迅速针对征收中的违法行为进行了下一步的应对。首先，针对征收过程中发生的强制断电、打砸破坏门窗、阻断交通等非法征收逼迁行为进行了证据收集、汇总和筛选，此时，代理律师对委托人的法律指导派上了用场，江先生迅速把平日根据律师指导所收集的征收违法证据集中起来，顺利挑选出了具有代表性的关键证据。取证期间，委托人分别针对停电、断路等行为通过12345市长热线、110警务中心进行投诉，要求给予答复、处理，并持续跟进办理进程。最后，在代理律师的帮助下，江先生针对征收过程中的违法行为，向淮安市人民政府递交了查处非法征收申请书，请求市政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第六条、第七条、第三十一条、第三十二条之规定对非法征收行为予以查处。一套组合拳下来，蠢蠢欲动的逼迁行为得以停止，电路恢复供电，中断的交通也提供了便于通行的临时道路。

律师维权第三步：对症下药  提升委托人谈判能力

在法律维权组合拳取得明显成效之后，征收部门与委托人的协商谈判进入了白热化阶段。面对征收办抛出的和谈橄榄枝，委托人有些不知所措。面对征收办猛烈的言语攻势，委托人犹豫不决：律师该不该去谈？什么时候去谈？几个人去谈？谈什么？什么时候可以签字？种种问题让江先生忐忑不安。在此关键时刻，肖律师的专业指导给了江先生一颗定心丸，坚定了江先生的信念。肖律师结合多年的实务经验，从法律、事实、心理等方面全方位与委托人进行沟通交流，结合委托人的性格特点，针对疑难问题专项解惑，针对性地辅导极大地增强了委托人的信心和实务应对技能，最终帮助委托人在维权三个月内顺利与征收实施单位达成补偿安置协议，取得了满意的补偿。

正如北京诚略律师事务所主任纪召兵律师常说的那句：协商谈判既是一门重要的学问、技术，也是一项重要能力，征收拆迁中的协商谈判更像一场心理战，谁能把握住心态，谁就能占据主动。专业律师不仅是律师，更要是军师和教练，只有精准的把握征收维权的精髓，把这些技能修炼的炉火纯青，才能忠人之事不负所托！