打破“以拆违代拆迁”的紧箍咒

关键词：违章建筑、征收、规划许可

代理律师：北京诚略律师事务所     燕晓静律师

【案情简介】

贾红（化名）在安徽省阜阳市太和县拥有一套住宅房屋。这套房屋是2008年时，因上一次修路项目征收补偿置换得来的，贾红原本以为可以一直居住在这里了，没想到这次又赶上了征收。太和县欲进行绿化项目建设，故这处房子被纳入了征收范围，征收部门也向贾红送达了分户评估报告，但是由于补偿标准上始终没有达成一致意见，所以贾红尚没有签订任何补偿安置协议。为了逼迫贾红能够尽快搬离，太和县城乡管理行政执法局在没有依法调查的情况下，以贾红的房子没有取得《建设工程规划许可证》，可能涉嫌违法建筑为由，对贾红作出了《拆除违法建筑决定书》，认为贾红的房屋位于绿化项目征收范围内，属于无法采取改正措施消除影响的违法建设行为。故要求贾红三日内拆除违法建设房屋，否则将由有关部门强制拆除。贾红看到这样一份认定违法建设的决定书，心里也暗自揣测，自己应该是面临了“以拆违代拆迁”的境地。而一旦贾红的房屋被认定为违法建筑，那就意味着在征收中不能获得补偿安置，征收部门将以此作为借口逼迫贾红搬迁。为此，贾红及时委托了燕晓静律师，在燕律师的指导下，提起了行政诉讼。

【办案思路】

为了证明贾红房屋的合法性，主办律师多方取证，查询到一份太和县城管人民政府作出的《会议纪要》，该会议纪要明确载明，“贾红所在地块是2008年修路拆迁时，为了推进拆迁，由镇政府准许贾红等人在此选址自建房屋。现在再次面临拆迁，会议决定将此处地块人员自建房面积视为合法”。可以说，这份会议纪要给了律师和贾红很大的底气。

第一，贾红的房屋属于合法建筑的证据链已经形成。首先，贾红保留有自己的建房申请书。即在2008年房屋建设之初，贾红已经向相关部门申请建房，并获得准许。其建房所在位置亦符合当时的城乡规划，只是因历史特殊原因，尚未领取《建设工程规划许可证》。其次，镇政府出具的《会议纪要》已经明确了贾红的房屋虽然没有取得规划许可证件，但是存在历史遗留问题，而且已经被认定在本次拆迁中属于合法建筑。再次，征收部门送达给贾红的分户评估报告中明确指出，“根据土地档案及相关说明和2008航拍图，认定贾红的房屋所涉及的土地有土地档案登记”。且在房屋价格评估中，房地产评估公司以其认定的合法房屋市场价对贾红的房屋进行评估。这就表明，贾红的房屋，虽然没有规划许可文件，但却是具有档案登记信息的合法建筑，且存在真实的历史遗留问题，征收部门也对此予以认可。所以在房屋合法性上，证据非常充分。

第二，太和县城乡管理行政执法局作出的《拆除违法建筑决定书》除了上面提到的事实问题外，也存在法律上的问题。比如：认为贾红的房屋位于本次绿化项目的征收范围内，违反城市规划，属于无法采取改正措施影响的违法建筑。但太和县城乡管理行政执法局显然违反了最基础的法律逻辑。首先，贾红房屋在建设之时，其房屋所在地及周边区域，均属于房屋建设用地区域，并不违反当时的城乡规划。其次，即便如太和县城乡管理行政执法局所称，贾红房屋在现阶段与太和县绿化项目的规划不符，那也并不直接等同于房屋建设违反城乡规划。贾红于2008年建房时，只能依据当时的规划进行，不可能预知今天的城乡规划，所以太和县城乡管理行政执法局以现在的城乡规划企图确认贾红房屋为违法建设，显然不符合逻辑,适用法律错误。再次，若如太和县城乡管理行政执法局所称，贾红所建房屋此刻与城乡规划不符，则说明贾红的房屋因城乡规划的调整，应当依法按照征收程序收回土地使用权。这也与《拆除违法建筑决定书》中提到的纳入了绿化项目征收范围相符。这种以拆违的方式收回国有土地使用权的行为，属于典型的“以拆违代拆迁”的逼迁方式，违背了党和国家法律法规、政策。但太和县人民法院在一审审理过程中，没有积极审查案件事实，驳回了律师的诉讼请求，律师依法提起上诉后，最终阜阳市中级人民法院认真审查了每一个环节，支持了律师的上诉请求，最终撤销了一审判决，同时撤销了太和县城乡管理行政执法局作出的这份《拆除违法建筑决定书》。贾红成功的保住了房子，也顺利的通过协商谈判获得了理想的补偿。

【律师说法】

 在征收过程中，“以拆违代拆迁”是被征收人会经常遇到的逼迁方式。如何判断自己的房屋是否属于违法建筑，是否能够获得补偿安置，并非只看形式要件，即是否取得规划许可文件。而是要综合分析，结合特定的历史背景和规划条件，最终来争取自己的合法利益。需要强调的是，“无证”不等于违法建筑，违法建筑不一定必须拆除，存在特定条件的无证房屋也可以在征收中获得与有证房屋同等的补偿标准和补偿内容。