专业分析策划，圆满解决补偿

关键词：  北京丰台拆迁、公租房、自建房

主办律师：纪召兵

承办律所：北京诚略律师事务所

事实概要：

公租房在拆迁中的低标准补偿，符合拆迁法律的精神吗？您是否遇到过公租房被征收的情况，面对上述情况是否两眼一抹黑？那么我们就需要寻找专业人员帮我们从专业角度，为我们拨开云雾。北京诚略律师事务所主任纪召兵作为从事征地拆迁业务12年多的资深律师，经验丰富。他从专业角度回答您，上述情况既不合理，也不合法。

祖国的心脏北京，中国的政治中心。这座屹立几千年的古城是否让浮想起宏伟壮丽、五星红旗迎风飘扬的天安门广场；坐上黄包车穿过北京古老的悠悠胡同；是否让你畅想一睹万里壮阔的长城的真容。对旅行者，北京是美好向往；对莘莘学子而言，是梦想学府殿堂；对无数创业者而言，是实现梦想的地方。但对土生土长的北京人李女士、马先生两家而言，此次征地拆迁行为给予其留下难以磨灭的“幸福烙印”。

北京市丰台区的李女士、马先生两家系邻居，生活平静安逸，各有一套仅仅50平米左右的公租房，还各有自建约20平方米房屋，面积虽小却是一家人的安身立命之所。因北京市丰台区棚户区改造和环境整治项目的开展，李女士、马先生两家的房屋被纳入改造范围。李女士、马先生也是积极支持首都建设，拆迁工作人员多次予以协商，李女士、马先生都积极配合。随着儿女长大成人，现有房屋面积根本不能满足一家人的居住需求，李女士对比周边拆迁安置补偿标准，认为必然能得到满意的补偿。多次协商谈判，拆迁方坚持政策确定的补偿标准，李女士、马先生认为拆迁安置补偿标准低，难以保障家人的居住条件，因此未签订补偿安置协议。

北京地理位置的优势，周边房价日益变化，毫不夸张地说是一天一个价。恰恰认为绝对的地理位置优势，李女士、马先生两家的美好愿望被现实击得粉碎。征收方态度强硬、周边邻居的劝说（老百姓是争不过政府），一度使得她们想放弃争取合法权益。她们认为拆迁方为了尽快推进项目进程，肯定主动找自己协商的，结果非但协商之路尽断，甚至相关工作人员威胁，如果不签协议将会认定她们自建的房屋系违建进行强拆。协商之路已行不通，此时压在她们心中的三座大山：强拆的风险不断加大，征收方的强势，束手无策的焦虑。

选择多，恰恰是困境。大人们的无助被子女看在眼里，想着协商之路行不通了，能否通过专业律师帮助自己的维权。儿女们明白大人们的难处，网站上输入拆迁律师，跳出数百条信息，眼花缭乱的律所新闻，她们难以抉择。儿女们帮忙梳理海量的律所，最终还是难以抉择。她们经过筛选对比最终选择十几家专业作拆迁业务的律所，并一一在各律所网站先试水，再通过律所推荐电话咨询律师，最终实地考察律所。经过半个月的考察，规模大的所、一般规模的律所、甚至是个人所，她们都一一亲自考察律所和律师。也有令她们心动的，决定委托，但房屋拆迁毕竟对一般家庭而言是极为重大的事情，多番考量是必须的。

一本书，一次会面，毅然决定委托。她们两家与北京诚略律师事务所的缘分是注定。一次无意间的网购，网页跳出一本名为《征地拆迁焦点问题实务指引及案例解析》广告，怀揣着无比激动心情点开链接，简单浏览作者简介后毅然决定购买。书到后她们仔细阅读书中的内容，阅览一遍后认定自己的拆迁案件必须由此书的作者代理。通过多种渠道，她们找到了此书的作者。因疫情的原因，会面变得艰难异常，几经波折她们来到北京诚略律师事务所，见到纪召兵主任律师。纪召兵律师深知案件事实中的每个细节，以及提高被征收人的认识，在被征收人维护合法权益上起着至关重要的作用。近几个小时的详谈，纪律师全方位了解案件的事实，哪怕一个公厕的位置，再三询问面积、距离等细节性问题；了解征收项目启动的时间、项目名称、家庭情况等全方位事实。会面后她们当场委托纪律师团队帮助维权，但这不是终点，仅仅是维权的开始。

纪律师实地勘察，为维权奠定基石。当事人详实陈述固然重要，但是实地查看当事人房屋，周边房屋状况，被征收人性格能力等，这对维权起着至关重要的作用。不在少数律师直言，当事人对自己的财产难道不清楚吗？但恰恰被认为最熟悉自己财产的人，往往是自己财产了解的不甚清晰。征地拆迁律师经实地查勘，能看见当事人眼睛之外财产与事实。实地查勘极为重要，能让律师全方位掌控当事人情况，因大多数征地拆迁业务，项目进行到后期，房屋等重要的财产，往往都会被“强拆”。如果不尽快实地考察了解情况，后期查勘往往是站在一堆砖石旁，更多事实却被烟尘笼罩。纪律师每次实地考察习惯，往往会在距离当事人房屋较远处，一步步慢慢走进委托人的房屋，观察周边环境，实地了解房屋周边房地产价格、项目建设情况等，并一一做好记录。

战国中后期，距离齐国甚远，国力远不如齐国的燕国，经过十几年的变法图强，君臣一心图强，在齐湣王当政时期，一举灭掉比燕国实力强数倍的齐国。占领齐国七十余城的燕国，当时面临是一举灭掉齐国亦或者是使用齐国人治理齐国的策略，燕国国内存在以太子为首坚持一举灭掉齐国，而以国君、乐毅一派坚持认为以齐治齐之方略。乐毅在齐经十多年经营，在策略即将成功之时，老燕王去世，以太子为首当政，坚持一举灭掉齐国。最终燕国在齐国复国浪潮中失败，齐国复国成功。征地拆迁维权中也犹如治国强国，过程也是是漫长的。被拆迁人心里状态时刻因拆迁方动摇，甚至心理状态崩溃。在制定维权策略全方位考虑意外情况的出现，随时安抚委托人的情绪，把控整个维权进程。这也意味着兵不血刃，不战于心的策略的重要性。委托人信任与谈判筹码的提升非一时之力，既需要律师的指导，也需委托人自身能力的提高。

维权悬崖之边，实地指导定胜局。纪召兵律师综合分析她们案情认为，暂时不用启动法律程序。期初她们也抱有坚定信心认为肯定能够维护合法权益，伴随着拆迁方不断使用疲劳、人海战术使用，她们心态上面临崩溃的边缘。她们在一周之内，多次电话咨询律师何时起诉，认为起诉后有法院介入审查征收方的行为，坚信法院是公平正义的，必然会裁判支持其主张。纪律师早有预料她们的状态，再次实地来到她们家中，稳定其家人的心态，分析征收进入的阶段，分析征收行为各种利弊的存在。她们心态回归平稳，律师再三踏入她们家，断定拆迁方必然在一个月内会有所行动，她们案件将会得到圆满的结局。为了增强她们及家人的信心，律师转身离开之际告知，等待的时间不会太久，案件会被妥善解决。

随后她们再次坚定信心，面对征收方的威逼利诱，按照代理律师策划的谈判方案，与征收工作人员进行斗智斗勇。果然如纪律师预测的一样，月余之内征收方主动协商谈判，两家收获了满意的补偿协议。

房屋对被征收人而言，是重大的财产权益，甚至经几代人积累而成，恰如其分维权策略的实施，对于维护被征收人合法权益的重要性不言而喻。

案件结语

征收补偿安置协议签订之后，李女士、马先生两家都感慨纪律师专业技能之独到，案件顺利圆满的解决，代理律师并未启动诉讼程序，而是综合她们家庭人员状况、拆迁进度以及征收项目等因素，分析征收双方的力量对比，明晰委托人的筹码所在，提高被征收人的认知和技能，使得她们案件并未启动诉讼程序，从而获得满意补偿。

俯观案情全景，会发现协商谈判是征收拆迁中必然存在的，但对被征收人而言，征收拆迁谈判的能力相较于征收方有天然掌握资源的优势，但现实情况往往是被征收人协商谈判能力明显存在不足的、侧重点抓手不足，仅仅知道补偿标准低、若干违法拆迁问题是远远不够，需要借助专业人员立足全局、击中要害，方能得到圆满的结局。

纪律师曾言，作为不动产征收的律师，我们启动诉讼程序的目标，不是获得一纸胜诉判决书，而是在法律框架内帮助委托人获得合法合理的补偿，这才是案件的根本，才是不动产征收专业律师工作的核心。