完美维权背后的专业法律指导

关键词：重庆房屋征收、交出土地决定、土地出让合同

办案律师：纪召兵律师

承办律所：北京诚略律师事务所

【基本案情】

石柱之地，古为《禹贡》梁州之域。石柱土家族自治县位于长江上游地区、重庆东部，长江南岸、三峡库区腹心。委托人冉先生等4人在石柱县世代居住， 古言道：“寒门出贵子、白屋出公卿。”虽居住在这样“名不见经传”的小县城，冉家含却辛茹苦培养出了3个大学生，为村里人所连连称赞。然而，本来一家其乐融融的幸福生活，却突然被一纸《征收公告》打破了宁静。2011年6月，因“寰宇世家”项目建设之需要，石柱土家族自治县人民政府决定实施房屋征收，冉先生一家的房屋也被纳入征收范围。自此，冉家的宁静彻底被征地打破。因征收补偿费用过低，冉先生一家多次与政府沟通无果，被迫拿起了法律武器维护自己的权益。

为维护自己的合法权益，冉先生一家人聘请了重庆本地的律师进行维权，当地律师根据案情分别对石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局提起了请求撤销《责令交出土地决定书》的诉讼，至此又过了一年多时间，虽然两案已经进入二审审判程序，但冉先生一家深深感受到了当地律师办案水平的局限，如果再不做出改变，他们的维权战役似乎终会以败北收场。

果不其然，冉先生一家虽然等来了一纸二审胜诉判决，法院撤销了国土和房管局下发的《责令交出土地决定书》。但不久后，国土和房管局又重新下发了一份新的《责令交出土地决定书》。冉先生一家一年多来的艰辛维权似乎又重新归于了原点，好似全都变成了无用功，让一家人倍感绝望，满是踌躇，既不知道政府下一步是什么打算，也不知道自己下一步该如何进行。

通过多方打听征地拆迁律师，他们找到了北京诚略律师事务所主任纪召兵律师。纪律师在中国征地拆迁律师界久负盛名，以严谨的工作方式，细致的工作风格，成功帮助上大量被征收人成功维权。通过和纪律师的沟通，他们很快就对纪律师产生了深深的信赖之感，通过一番交谈，纪律师的专业素养，让冉先生一家心生敬佩。冉先生一家没有任何犹豫，决定更换为纪律师作为他们案件的代理人。2017年3月10日，双方签订了专项法律事务代理协议。至此，在纪律师带领下，冉先生一家开启了拆迁维权的博弈。

【办案掠影】

办案第一辑：信息公开，寻找博弈中的筹码

仔细研究案情后，拥有丰富拆迁经验的纪律师深知，委托人所提供的相关资料，并不足以打赢拆迁这场战役。如果想在与政府等行政机关的博弈过程中抢占先机，就需要通过信息公开这个途径，知悉更多的拆迁“内幕”，从而帮助委托人赢得手中的筹码。

于是，纪律师运用自身的专业知识，向几个涉及征收的政府职能部门提交了多个信息公开申请。并对其中拖延公开信息以及不公开信息的相关部门的上级行政机关申请了行政复议，通过法律手段的施压，终于拿到了征收所涉及的多个相关政府文件信息。

办案第二辑：起诉受阻，《国有建设用地使用权出让合同》是行政合同，还是民事合同？

取得征收项目的立项、规划等一系列政府信息后，纪律师通过对大量信息进行筛查，迅速发现了若干至关重要的文件，而这些文件对于下一步即将启动的诉讼具有重要作用。

纪律师把焦点首先集中在了一份石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局与重庆业宇峰置业有限公司于2014年12月16日签订的编号渝地（2014）合字（石柱）第017号《国有建设用地使用权出让合同》上。根据《物权法》等相关法律之规定，在相关征收实施单位没有与被征收人签订补偿安置协议，也没有依法履行相关法律程序，被征收人仍对房屋所占土地享有土地使用权。石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局在未取得土地使用权之时擅自出让的行为，严重损害了冉先生一家的合法权益，并且该《国有建设用地使用权出让合同》违反净地出让原则，应当属于无效合同。

而在纪律师针对该《国有建设用地使用权出让合同》提起诉讼后，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局在答辩中指出，土地出让合同不属于行政诉讼的受案范围，该合同性质上应为民事合同，并要求一审法院驳回冉先生一家起诉请求。一审法院采纳了国土房管局的意见，裁定驳回冉先生一家的起诉。

而拥有十多年办案经验，并且理论功底扎实的纪律师认为，《国有建设用地使用权出让合同》本就属于行政诉讼受案范围。首先，该出让合同由作为政府职能部门的土地管理机关与土地使用者签订，土地管理部门代表国家对出让土地的使用者进行管理、监督和指导；其次，合同目的来看，出让合同的签订目的是为了贯彻国家有关土地管理法规和政策；再次，从合同性质来看，土地管理部门在土地出让合同中履行一定的行政职权。一审法院驳回起诉的原因，一是可能受到了地方政府施加的压力，二是可能在尽量拖延时间，不让冉先生进行实体的诉讼程序。于是，纪律师向重庆市第四中级人民法院提起了上诉。

办案第三辑：政府再度施压，合法房屋莫名成为“危房”

2017年7月11日，冉先生一家收到了一份石柱土家族自治县万安街道办事处的下发的《危房安全隐患治理的通告》，认定冉先生一家的房屋为D级危房，要求他们立即将房屋整体拆除，逾期不予拆除的将代为强制拆除，并且将给予冉先生一家相应的罚款。

经过纪律师前期指导分析，冉先生一家对强拆的心理承受能力，已经从最开始的盲目惊慌到后来的泰然处之。冉先生一家马上将通告内容发给了纪律师，纪律师在看过《危房通告》后，立即分析并指出：根据《中华人民共和国行政强制法》《城市危险房屋管理规定》《重庆市城镇房屋使用安全管理办法》之规定，街道办并不具有认定危房的主体资格，街道办作出该《危房通告》没有法律依据。并且街道办作为基层政府，在明知冉先生一家的房屋属于征收拆迁范围内的情况下，再对涉案房屋以危房名义决定拆除，其行政目的明显不当，属滥用行政职权之行为。纪律师当即对石柱土家族自治县万安街道办事处提起了请求撤销《危房通告》之诉。

纪律师通过缜密的分析，一致认为石柱土家族自治县万安街道办事处想通过危房拆除的方式，达到强拆之目的。这背后的原因首先是政府赖以合法拆除途径所依赖的法律文件已被我们撤销，其次是因为施工方工程时间紧迫，而政府已经没有时间去通过别的途径拆除委托人的房屋，又不想放下身段去和委托人平等的去协商谈判。

在这场诉讼中，纪律师运用了专业的法律知识，向法官与当地政府耐心细致地讲解了行政强制法等法律的适用及其内涵，让当地政府看到了一个北京执业律师的极高的专业水准，感受到了法律人一颗坚定地维权之心，顿时心生敬畏；同时，也深知，耍再多的旁门左道是没有办法迫使维权人妥协的。

办案第四辑：手段用尽，地方政府终于拿出诚意和解

在案件推进的过程中，纪律师又对规划局作出的《建设用地规划许可证》以及国土资源和房屋管理局作出的《责令交出土地决定书》提起了行政撤销之诉。

面对律师提起的多个诉讼程序的压力，以及施工方工程的紧迫压力，地方政府也深知此时已黔驴技穷，当务之急必须要放下身段，拿出诚意来和冉先生一家和解才成。很快，冉先生一家就与征收方签订了补偿协议，拿到了满意的补偿。这场拆迁维权的博弈，委托人在纪律师维权指导下大获全胜。

【律师说法】

在行政征收中，地方政府集各种资源于一身，要想政府拿出诚意进行谈判，委托人手中不仅要有相应的筹码去抗衡，也更要知道政府的软肋在哪里。律师作为法律专业人士，通过一系列诉讼和非诉程序，使得委托人手中的筹码越来越多。在维权过程中，通过分析发现政府诸多行政行为背后的真正目的，找出政府的软肋，逼迫政府拿出诚意去和委托人平等的去谈判协商。由于拆迁案件的复杂性，律师需要的不仅仅是专业的法律知识，更重要的是丰富的拆迁维权经验以及对于整个大局的周密布局。

在维权过程中，地方政府可能会通过很多看似“合法”的途径去强迫被征收人接受不平等的条件。比如认定危房、认定违建等等。对于深陷拆迁维权道路中的委托人，首先需要做的就是保持理智的态度去寻求专业的帮助,积极和委托律师进行沟通，耐心听取律师的意见;其次，多看多听多做，帮助律师提供更详细的资料，更好的配合律师工作，更有利于维权进程的开展。最后，请相信专业律师的职业素养，相信中国的法治社会的不断完善与进步。