承租商铺被违法征收，是否有权获得补偿？

【案情介绍】

浙江温州商贸城商铺征收  违法关停承租户权益受损。

温州，一座全民皆商的城市。这片土地上，勤劳勇敢的温州人凭借聪明的头脑、辛勤的双手、发达的商业贸易，为这座南方都市打造了诸如“中国民营企业之都”、“中国鞋都”、“中国电器之都”等不朽的商业传奇。本案的委托人，就是这批贡献者之一——温州鞋都的经营户们。

本案委托人张先生等人是温州黄龙商贸城鞋料市场的经营户，他们之中很多人自成年起从山区来城市打拼，乘着改革开放的春风，一步一个脚印地拼搏，不仅为自己和家庭创造了富裕的生活，也为商贸城25年的蓬勃发展作出了自己的贡献。但随着商贸城内部设计及基础设施的老化，为响应浙江省大建大美的浪潮，黄龙商贸城在2018年正式启动了征收改造。征收改造政策是好的，包括委托人张先生在内的6000多家经营户也都举双手支持。但考虑到客观情况，经营了几十年的商铺，客源客流都在这里，搬迁势必会对经营产生极大影响。不论是对曾经交纳上百万押金竞标取胜的老承租户们，还是近年来通过高价转让获得承租权的新承租户而言，搬迁的代价都实在太大，他们希望能够依法依规拿到合理补偿后有偿合法退出。但这个小小的心愿却被现实予以打击，征收部门不仅不给补偿，甚至强制承租户们在房租未到期前强制搬离，并声称补偿资金是给所有权人的，承租人没有任何的补偿权益。

这个说法对吗？承租人在商铺被纳入征收范围后，有没有获得补偿的权益？有没有对征收行为提起诉讼的权利呢？

【法律分析】

法律赋予了承租人的补偿权益。

一、《中华人民共和国宪法》明确规定对公民合法财产权实行征收必须给予补偿。

根据《中华人民共和国宪法》第十三条：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。宪法已经赋予了对公民的财产权征收的补偿义务。则承租权作为一种物权化的债权，更应当纳入补偿范围。

二、2001年实施的国有土地上房屋征收与补偿条例，其十七条规定的补偿内容所对应的补偿对象明显包括承租人。如“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”其中二三项，对因房屋征收造成的搬迁临时安置的补偿，停产停业损失的补偿，这两项补偿明显是基于实际的经营所应获得的补偿。根据损失补偿原则，有损失则必有补偿，相应补偿权益也应由实际权益受损的承租人来享有。

三、2012年4月10日起施行的最高人民法院《关于申请强制执行国有土地房屋征收与补偿决定若干问题的规定》第二条，对征收过程中承租人的补偿地位作出了相应规定。第二条明确规定“申请机关向人民法院申请强制执行，除提供《条例》第二十八条规定的强制执行申请书及附具材料外，还应当提供下列材料：……（二）征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见”。此处的利害关系人，即包括被征收对象的承租人。

四、最高人民法院在(2019)最高法行再159号行政裁定中明确规定了承租人对征收决定、补偿决定或征收补偿协议的起诉资格，认可了承租人在被征收房屋上有不可分割的添附或依法独立在其承租房屋开展经营活动时的原告主体资格。

【诉讼策略】

有经验的律师都会知道，辨理析法固然重要，但具体案件具体分析，维权实务中，对法律适用及维权方案的选择更为重要。对于承租人的补偿权益，委托人张先生等人也咨询过其他律师，有一些律师主张针对租赁合同提起民事合同之诉或民事侵权赔偿之诉。具有丰富征收案件办理经验的肖卫红律师告诉委托人，面对征收，想要取得合理补偿，就一定要打开视野，切中要害。本案提起行政诉讼是最优方案，只要有最优方案，就绝不能退而求其次选择次优方案。行政诉讼与民事诉讼，不仅是诉讼方式的区别，更多的在于对诉讼期限、举证责任、判决结果、诉讼效果的综合把握。代理律师在对案情进行细致分析后，精准定位，瞄准本案实质，提出了以起诉非法关停行政案件撬动货币补偿的维权方案。

【诉讼结果】

根据代理律师指导，张先生等79人针对街道办违法关停的行政行为向浙江省温州市瓯海区人民法院提起行政诉讼，瓯海区人民法院开庭审理后，作出一审（2018）浙0304行初320号《行政判决书》，判决确认街道办事处实施停电等关停措施的行政行为违法。被告街道办事处不服提起行政上诉后，温州市中级人民法院作出（2020）浙03行终8号《行政判决书》，判决驳回上诉，维持原判。

【办案技巧】

对于专业律师而言，每一个诉讼，每一次庭审，看似简单，但其中都蕴含了很多的办案技巧，是专业律师在多年办案过程中总结的宝贵经验。如，在对诉讼请求确定时，一定要精准。很多类似案件中，承租人将起诉违法征收作为诉讼请求，但这种起诉征收违法的诉讼请求，在司法审查中往往被认定为“诉讼请求不明确”或“没有利害关系”而被裁定驳回。所以对诉讼请求的拟定一定要斟酌透彻。本案中，代理律师从事实行为出发，针对具体明确的行政强制行为提出确认违法之诉，既有充分的证据，也有明确的诉讼请求，更因对承租人产生了确定的影响而构成法律上的利害关系，符合行政诉讼法规定的起诉条件，也便于人民法院进行审查。

第2个技巧表现在对证据的选择上。代理律师对证据进行针对性的收集及筛选。选定了对事实认定强有力的证据，如带有街道办公章的《关于市场征收工作的通告》；比如街道办或商贸城在官方公众号、网络媒体上发布的《重要通知》及相关新闻；委托人拍摄的违法关停市场的照片及相关配套录像等。在行政诉讼证据规则中，带有公章的行政通知、公告等属于证据力较强的有效证据，人民法院在事实认定中必须予以参考。

另外，在对诉讼法院管辖问题进行选择时，代理律师也进行了多番推敲。根据行政诉讼级别管辖原则，起诉街道办的行政诉讼案件应当属于基层人民法院管辖。但对于基层人民法院管辖的案件，如果直接在当地鹿城区人民法院起诉，是不是会涉及到不可避免行政干预问题？或者审判结果会不会存在不客观不公正的情况？预想到相关问题后，代理律师根据行政诉讼异地管辖的政策，并结合当地的交通情况、法院审判能力等方面综合筛选后，选择了瓯海区人民法院提起诉讼。结果也正如代理律师所料，瓯海区人民法院在地理位置上距离较近，79位委托人在开庭时积极参与、经验丰富的主审法官也体现出专业素养，该案件在公开开庭审理后获得了公正的判决结果。

【结语和建议】

值得注意的是，承租人在征收过程中所应取得的补偿利益虽然属于常识性的法律问题。但在实践中，因为对法律理解的不透彻，或者说缺乏相应的法律知识，甚至是故意去歪曲相关的事实，很多地区征收机关并不认可承租人的补偿权益，这就需要承租人在遇到征收问题时，积极大胆的维护自己的合法权益。遇到不懂的法律问题，要积极向律师求助，“法律不保护权利上的睡眠者”，漠视与等待换不来正义与公平。专业的人办专业的事，虽然作为承租人的企业主们都是经验丰富的商业精英，有些甚至是资产上亿的成功企业家，但术业有专攻，遇到法律问题一定不要吝啬或惧怕求助，北京诚略律师事务所会用最专业的能力，最真诚的服务为您排忧解难、一起前行！