专业律师倾情助力，企业终获满意补偿

关键词：深圳市企业征收、收回土地决定、补偿决定、限期拆除

主办律师：纪召兵

承办律所：北京诚略律师事务所

入夜的北京城，灯火璀璨。夜幕降临体感温度骤降，寒风吹过，寒冷深入骨髓。走进朝阳区的某办公楼，灯火辉煌。毋庸置疑，办公楼的人正专注于工作。北京诚略律师事务所主任纪召兵律师，此刻也是加班中的一员，对于律师而言加班已是常态化，从事不动产征收业务的行政诉讼，尤为甚者。“民告官”对民众是一种挑战，在这场不动产征收的博弈中，对于个体被征收人而言想在征收的博弈中取得胜利，已是难上加难。对于企业而言，无疑会面临更多的挑战。税收、环保、违建等问题像命脉一样，稍有不慎就会被掐住命脉，在征收的博弈中，失去层层筹码，最终以失利告终。

此刻的纪律师正在专注准备即将开庭的文书，只见他全神贯注，时而眉头紧锁时而嘴角微微上扬，看到纪律师的表情，您是否预感此案件并不简单。当纪律师从书案抬头时，万家灯火透过玻璃投射在其案上。仿佛点点星火，点亮案件之路，为案件带去光明。欲知此企业拆迁传奇经历，下文即将为您揭晓，千万不要走开。

一、从法院拍卖而得，却成了“烫手的山芋”。

斗转星移，时光回到2007年。赵先生于2002年注册成立企业，后为了企业发展，预购买土地建设厂房。2007年深圳市宝安区法院拍卖一处土地使用权，赵先生得知后，综合考量土地面积、位置、价值等信息，认为拍得此地块的土地，对企业很有利。后法院公开拍卖，经过激烈的竞争，最终赵先生以近600万元中拍得此块土地使用权。并于2007年11月办理土地使用证，土地用途为工业用地，使用年限至2042年。

希冀大展宏图的赵先生，打算利用此地块建设厂房，供其企业发展。后向规划部门提交材料申请规划许可。满心欢喜等待规划部门的许可，谁知规划部门告知赵先生所拍土地规划发生变化，近一半的土地政府预备用于公路建设，所以不允许建设。赵先生多次和政府相关部门协商，仍然不同意建设。后赵先生退让，用于公路建设的土地，不让建设，暂时不建设。但剩余的土地总是可以继续建设，后向规划部门申请规划许可，回复其剩余的土地也不可以建设。既然不让建设，政府又需要用地，是否可以把整块土地都收回？但政府的回复是不可以，认为道路建设仅仅使用一半，土地也只收回一半。如此几番较量之后，赵先生深感乏力，整体收回不行、局部建设也不行，那买回土地就此搁置。前期企业的投资，全部都要停滞。在双方拉锯战中，协商未间断，却未形成合意。眼看土地成本、投资成本在逐年增加，于2010年赵先生剩余的土地上建设了一层钢架房，约计1500平方。虽然建设房屋，但拍卖而得的土地，作为整体使用不被允许、整体收回也不答应、使用剩余土地也不行，这让赵先生犯了难，应验了没买到手时购买欲有多强，现在就有多后悔。但对于企业经营者而言，有困难首选是直面困难，寻找解决的方法。

二、好友的一次力荐，为跳出困境指明方向。

赵先生作为经营者，好友自然不少，正在各处寻找解决之道时，远在北方的好友，为赵先生点亮希望。这位北方的朋友因自己的企业面临拆迁，有幸咨询北京诚略律师事务所主任纪召兵，经详细的咨询后，认为纪律师在企业征地拆迁业务有丰富的经验，并善用策划博弈之道。把纪律师的联系方式给了赵先生，赵先生仿佛看到希望，进行简短的电话咨询交流，后约定纪律师实地查勘现场，最终赵先生被纪律师的专业能力和博弈思路折服，委托纪律师帮助企业的征收维权。

多个朋友多条路，我想并不是指朋友能帮助你解决多少问题，他可能在你陷入困境时，通过简短的有效交流，为你指明前方的路。

征收，心智的角力

一、收回决定与补偿决定相继而出，入局的是谁？ 初入征收的“局”，面对行政机关作出的行政决定，被征收的企业该如何处理，是放置或与征收方协商？2016年6月21日，市规划国土委光明管理局作出49号收回土地使用权决定书，决定收回该公司某宗地部分土地使用权，用于道路建设。纪律师看到决定收后，认为土地使用权是一个整体，而征收方却征收部分土地，这极为不合理。难以让人理解是只收回部分土地，剩余的土地也不允许建设。收回决定已出，必然要提起诉讼，以撤销收回土地使用权的决定。

案件在盐田区法院立案后，于2017年4月13日迎来开庭时刻。法庭上纪律师充分说明案涉决定应由深圳市人民政府作出，而被告（市规划国土委光明管理局）作为土地管理部门委托从事土地相关事务的，其接受委托是基于法规、规章等授权。依据授权案涉49号收回土地使用权决定，应该由土地管理部门作出，应以委托行政机关的名义作出，而不应以被告的名义直接作出，所以被告没有作出收回土地使用权的法定职权；适用法律错误，应该《国有土地上房屋征收与补偿条例》，本案却适用《深圳市征用土地与收回土地使用权条例》；没有给与原告陈述、申辩的权利，未举行听证程序；案涉决定仅仅收回该企业部分的土地使用权，导致其余土地无法使用，行政行为不合理。庭审结束后，案涉决定应该会被撤销。一审法院作出《行政判决书》，驳回原告的诉讼请求。根据行政诉讼法规定可知，法院需审查行政行为的合法性，行政机关是否存在法定职权是要审查的重点，一审法院在明知被告没有职权依据的情况，仍然作出如此判决，上诉是必然的。可能大家都很疑惑，一般法院在审查行政行为时，很少审查行政行为合理性（也即行政机关裁量权）问题，但纪律师却在该收回土地使用权案庭审中反复强调该收回决定的不合理性。政府因公共利益收回赵先生近一半的土地，剩余的土地不能继续建设，也不整体收回，纪律师认为当不合理超出一定范畴后，行政行为也意味着不具备合法性。中院经审理采纳纪律师的代理意见，认为案涉49号收回土地使用权决定缺乏职权依据，撤销案涉收回土地使用权，并撤销一审判决，案件取得阶段性的胜利。

在作出49号收回土地上使用权决定后一年，行政机关于2017年9月26日作出了116号补偿决定书，决定书中补偿赵先生400余万元。纪律师明白赵先生的诉求并不是货币补偿，且决定的货币补偿也极不合理，而望能整体征收或置换别处的土地使用权供企业继续经营，遂启动诉讼撤销116号补偿决定。后因收回土地使用权决定被撤销，法院支持纪律师发表的代理意见，认为案涉49号收回土地使用权决定书已经被撤销，116号补偿决定也失去存在的基础，判决撤销该补偿决定书。

二、限期拆除尾随而至。在征收方作出第一次收回土地使用权决定后的6个月，当地规划土地监察局作出《限期拆除通知书》，认为企业未经批准，建设1000平方米的铁皮棚，违反《城乡规划法》，责令企业自行拆除。似乎进入诉讼程序是必选之路，纪律师分析认为根据行政处罚法精神可知，责令限期拆除是重大的处罚决定，对行政相对人影响巨大。在诉讼期限内，保护行政相对人权利，禁止野蛮拆除行为。在起诉期限截止期限内，提起诉讼。各位不妨大胆预测一下，胜还是败？

该撤销限期拆除通知案，经一审、二审法院的审理，认为土地监察局作出的《限期拆除通知书》，认定的基本事实清楚、适用法律正确、程序合法，支持土地监察局的做法。作为普通的公民，面对征收方层层行政行为的包围，会不自觉的紧张、害怕。赵先生作为企业的领路人，在企业经营探索中，经历多次挫折，比一般人信念坚定。当结果被告知纪律师时，他表现的很平常，并不意外败诉的结果。纪律师考虑到企业的征收拆迁特殊性，核心的目标保持企业能够继续生产经营，而不是仅获得货币补偿即可。考虑企业长远发展需要，无论在诉讼的安排上，还是在补偿安置方案的选择上都以企业生存发展为中心，在制定办案目标上与其他类型的征收存在差异。

三、征收方再次作出收回和补偿决定，谁助你出局？2018年10月8日，深圳市规划和自然资源局作出846号收回土地使用权决定书。诸位是否对行政机关再次作出收回决定书很疑惑，第一次收回决定书已被法院撤销，为何要再次作出收回使用权决定书？因征收已经启动，建设项目必然要实施，案涉49号收回土地使用权决定被撤销后，政府欲使用土地，在法律规定的程序内需作出收地决定。

对于第二次收回土地使用权的决定，提起诉讼，让其纳入司法审查视野之下。该案件经过一审、二审，法院并未撤销案涉决定书。法院认为决定书认定事实清楚、适用法律正确、作出的程序合法，驳回起诉和上诉。二审法院于2020年10月份作出判决，诉讼没有得到法院支持。距离企业被纳入征收范围已长达4年之久，长久的陷入诉讼和征收方围困中，是否您也一度失望至极，当初的决心和信心，被不断的消磨掉。内心极为恐慌，不知该如何继续前行，找到出局的方法。

时光飞逝，转瞬间来到2019年。深圳市规划和自然资源局于2019年8月16日作出1号补偿决定书，决定补偿赵先生的企业400余万元。补偿决定确定的补偿标准对企业生存发展产生极为不利的影响，征收目的是为了修建8号路，如果仅仅征收部分土地，剩余土地不能使用。企业该如何逃脱这征收的局，一味的退让行不通，那如何扭转局势前进一步呢？

纪律师迅速对1号补偿决定书提起诉讼，意欲撤销该决定。如不诉讼或复议，6个月后，法院的强制执行裁定会出现在你的面前。那意味着政府的拆除行为被法院审查后合法化了，失去维权的最佳时机。在补偿决定案庭审中，纪律师仅就评估报告的质证，提出多达15条质证意见，并逐一展开论述，这仅仅针对评估报告本身的问题而言。详细了解评估报告内容，综合多年的实务经验，纪律师认为评估无论在个人征收还是企业的征收中，评估报告必须做到客观公正。而本案1号补偿决定是依据评估作出的，在评估报告存在如此多问题的情况下，可想而知补偿决定根本无法保障赵先生企业获得补偿是公平、合理的。再者评估公司是行政机关直属事业单位，不是独立的第三方中介机构。再次应由区政府作出补偿决定，而非本案的被告，被告没有法定的职权依据， 1号补偿决定应撤销。一审法院作出判决书，驳回原告的诉讼请求。

收到判决的一刻，是否令你极度失望？作为被征收人会感性的认为，诉讼都失利了，聘请律师失去了意义。对一审判决上诉是必然的，补偿决定二审很快进入深圳市中院。各位看客是否也跟着紧张起来，把胜利的筹码都压在二审法院了。但对于赵先生的企业，是否失去了获得满意补偿的机会呢？

纪律师认为在不动产征收维权中，代理律师要充分发挥律师、军师以及教练的工作职能。补偿决定案件的二审开庭审理中，纪律师进行了充分的辩法说理。纪律师规划的其他维权方案逐步实施，案件终于出现了转机。征收方主动联系赵先生协商补偿之事，几番协商后，征收方同意给与赵先生置换其他地方的土地用于企业的后续经营，令赵先生满意的补偿框架协议很快得以签订。回顾几年来的维权经历，赵先生对纪律师不动产征收业务专业水平竖起了大拇指。

自2016年征收始至2022年1月份，企业历经长达6年之久的维权，最终取得满意的补偿。或许您会提出质疑，6年时间如此漫长，为何浪费这么多时间？但对于一个怀有远大抱负的企业家而言，征收一半的土地，剩余土地不能建设，闲置土地对企业必然是毁灭性的。6年维权之路，企业在律师帮助下，获得地理位置优越的土地，并在建设标准上给予优惠，这些条件对企业发展而言无疑是值得的。

征收中，相较于个人房屋的征收，企业被纳入征收范围，对企业的生存发展挑战更大。经济效益较好的企业，突然遭遇征收拆迁，对企业的经营产生重大影响。被纳入征收范围后，生产被限制。一方面由于搬迁导致经营受限；另一方面搬迁后是置换土地继续经营还是终止经营，都是必须要面临的选择。即便是置换到新的地块，区位的变化，对企业必然掣肘。

企业面临拆迁，面临的困难远超于一般被征收人，税务、环保、违建问题等在征收中都有可能会成为一种手段被用到企业的征收中，企业迫于压力，选择签订安置补偿协议。往往造成企业失去继续经营的机会，结局难以让人满意。纪召兵律师作为从事不动产征收业务十多年的律师，代理无数的企业拆迁，深谙企业征收的维权策略。如企业面临搬迁，可咨询北京诚略律师事务所纪召兵律师，将为您的企业制定最专业的维权策略。